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土拍前夜 · 合肥 | 政務西137畝黃金地塊 居住樓面價或超10000元/㎡ 明日出讓......

來源:

土拍網

作者:

- 2020-01-13

摘要 土拍訊 ?根據合肥土地市場網消息,1月10日高新區將供應1宗137.1797畝涉宅用地,即高新區AG-8-1,-2,-3號地塊,是高新區2020年所供應的第1宗涉宅用地。該宗地原定于2019年7月30日拍賣,后多次取消供應,現以掛牌方式出讓。

土拍訊  根據合肥土地市場網消息,1月10日高新區將供應1宗137.1797畝涉宅用地,即高新區AG-8-1,-2,-3號地塊,是高新區2020年所供應的第1宗涉宅用地。該宗地原定于2019年7月30日拍賣,后多次取消供應,現以掛牌方式出讓。
 
高新區AG-8-1,-2,-3號地塊
 
地塊信息:
 
(地塊衛星示意圖)
 
地塊位于高新區紅楓路以南、西二環路以西,周邊路網已經成熟,占地137.18畝,居住容積率≤2.2,與文一名門首府僅一路之隔,且臨近2019年10月31日出讓的高新區AL-2-1、2號、3號地塊。
從現場實探來看,地塊形狀呈規則形狀,四周已被圍墻圍起。從外圍遠遠的觀察,該地塊內部都已經基本拆遷完畢,且表面并無大型建筑物。
 
(地塊實景圖)
 
地面有殘留少量的建筑垃圾與低矮植物,后期土方工程難度不大。地塊雖然南面凸出了一塊,但是整體還算是比較方正,后期開發商拿地后修整難度較小。
地塊南面是億諾商務中心和前城大廈。此外,該地塊的東南角靠近西二環路邊是中國石化加油站,由于靠近主干道,該加油站的客流量還是較高的。
高新區AG-8-1,-2,-3號地塊周邊并無新盤在售。從位置上來看,該宗地塊緊挨政務區,緊靠著是文一名門首府小區。周邊還有華地紫園、興園小區、上鐵銀欣花園等小區,居住氛圍較為濃厚。
通過實探還發現,該宗地塊原為安徽和合食品交易市場,目前該企業也已搬遷。其周邊分布著不少創業園以及工廠。
該地塊的西側就是“銳鑫園”爛尾樓,據了解,該項目大概有11年無人問津。該地塊的北側是汽車城,入駐的企業有一汽馬自達等知名企業,南側是旺旺集團合肥工業園區。
地塊周邊產業居多,這對于地塊后期的入市,有優勢也有劣勢。優勢是,有這些產業的加持,后期可保證一定的人流量;劣勢是,部分企業為工廠性質,出入車輛較多,人員較混雜,影響建成住宅的居住舒適度。
 
作為政務西板塊,高新區AG-8-1,-2,-3號地塊擁有諸多優勢:
1、交通路網發達
該地塊所處地理位置十分優越,東臨西二環路、集賢路,西臨科學大道等城市主干道,交通非常便捷。
公共交通方面,1公里范圍內公交站較多,白水塘站、合科路口站、紅科路口站等,156路、518路、158路路、651路、158路、652路等多路公交經過,公共出行也很方便。
軌道交通方面:距離在建的地鐵4號線科學大道站的步行距離在1.8公里左右。
2、周邊配套成熟
商業配套:商業配套較為豐富,地塊周邊是成熟的居住區,基本的日常需求可以靠項目底商來滿足;且距離天鵝湖萬達廣場約1.6公里,距離銀泰城約2.7公里。
教育資源:周邊有興園中學,教育資源仍不夠完善,但根據要求,后期還將規劃配建幼兒園以及中小學。
醫療資源:距離安徽省金色童年兒童醫院約1.7公里,距離安徽醫科大學第二附屬醫院約5.1公里。
生態資源:距離匡河1公里,距離天鵝湖約1.8公里,距離大蜀山約2.8公里,站在科學大道就能遠眺大蜀山。
地塊要求:
根據土地市場網的信息,該宗地的代建成本不小,根據土地市場網的信息,該宗地的代建成本不小,除了中小學和服務設施外,還需引進1家以上(含1家)中國境內主板上市金融服務類企業總部入駐,并且需要在土地出讓7日內簽訂協議。
 
土拍研究院點評
1、樓面價預計10000-11000元/㎡
該宗地塊臨近政務區,地理位置較為優越。不足的是,配建要求比較多。高新區上一次居住地塊出讓可追溯到2019年11月28日,樂富強以成交單價801萬元/畝,總價52108.74萬元,競得高新區NP2-1,2,3號居住、教育地塊,住宅樓面價6007.47元/㎡,溢價率29.61%。競自持面積達到9400㎡。
2019年10月31日,萬興以居住單價1380萬元/畝,總價4.715億元競得高新區AL-2-1、2號、3號地塊,居住樓面價10349.95元/㎡,溢價率12.65%。
高新區AG-8-1,-2,-3號地塊起拍樓面價為9024元/㎡,參照與之相鄰的高新區AL-2-1、2號、3號地塊樓面價10349.95元/㎡來看,住宅樓面價預計在10000-11000元/㎡之間。
目前,該地塊周邊無新房在售,參照二手房房價來看,文一名門首府均價22000元/㎡,華地紫園均價19000元/㎡。地塊未來入市或將參考周邊樓盤,毛坯入市價格或在15000元/㎡左右,精裝入市價格或破18000元/㎡。
2、位置優越 市場前景樂觀
高新區AG-8-1,-2,-3號地塊居住容積率為2.2,住宅面積64.9221畝,按照100㎡一套來算的話,預計會產生950套左右新房。
該宗地位于政務西側,且周邊無新房在售,競爭力度相對較小,市場前景較為樂觀。但該宗地本身限制因素較多,對于房企拿地來說,或造成壓力。
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