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非常時期的土地市場:回暖阻力重重

來源:

中房網

作者:

- 2020-02-09

摘要 上海易居房地產研究院近日發布了《2019年中國百城居住用地交易年度報告》,2019年全國100個城市居住用地成交面積為62309萬平方米,同比增長6.2%,該增速是2018年的一倍。

  上海易居房地產研究院近日發布了《2019年中國百城居住用地交易年度報告》,2019年全國100個城市居住用地成交面積為62309萬平方米,同比增長6.2%,該增速是2018年的一倍。報告認為,從土地市場的周期角度看,2019年中國百城居住用地交易市場正逐漸走出2018年的降溫通道,一二線城市土地交易市場略顯強勢,但因為新冠肺炎事件的突發,至少從目前來看,2020年能否延續增長趨勢將面臨很多阻力和不確定性。

 

 

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  2019年:一二線升溫,三四線降溫

 

  從報告顯示2019年百城居住用地市場來看,2019年4個一線城市居住用地成交面積為3462萬平方米,同比增長16.2%。從全年來看,居住用地成交面積同比增速曲線呈現倒U型,下半年隨著政策面的繼續收緊,尤其是一線城市積極落實“穩地價、穩房價、穩預期”的政策導向,土地交易市場逐漸進入降溫通道。但總體來看,一線城市2019年的增速,其相比2018年的水平明顯擴大,但對比歷史高位水平,增速水平總體適中。

 

  32個二線城市2019年全年居住用地成交面積為34645萬平方米,同比增長11.9%。2019年年初累計居住用地成交面積同比增速曲線,總體上和一線城市類似,全年呈現倒U型走勢。報告指出,二線城市已經保持了連續四年土地交易數據增速為正,這充分說明房企總體上看好對二線城市的投資,尤其是居住用地的投資。

 

  64個三四線城市居住用地成交面積為24203萬平方米,同比下降2.1%。雖然全年三四線城市居住用地交易曲線也呈現倒U型,但是此類曲線是位于零軸以下的,意味著其交易行情要弱于一二線城市。從原因上看,三四線城市重現庫存壓力,政府供地和房企拿地自然會比較保守。

 

  2020年:一季度冷清,二季度待觀望

 

  報告還對2020年1月中國百城居住用地的供應情況進行分析。根據統計,2020年1月全國100個城市中,至少有45個城市有明確供地計劃,即有土地公開掛牌等情況,報告認為,根據土地供應的規律和具體情況來看,1月份供應的土地往往會在2月份完成交易,但受新冠肺炎事件的沖擊和2月份的嚴厲管控,2020年1月份的土地供應明顯會受到影響。即便有部分土地在1月份已經成交,其在2月份也難以展開相關工作,此類城市后續需要防范新冠肺炎事件對土地市場的沖擊。

 

  從具體城市來看,2020年1月,武漢和蘇州居住用地供應規模較大,分別為358萬平方米和189萬平方米。易居研究院分析認為,武漢此次預計管控時間將長于全國其他城市,所以土地市場面臨的沖擊也會更大。而蘇州是此次新冠肺炎事件后首個出臺延遲復工政策的城市,類似土地供應和交易計劃自然也會受到干擾。而徐州成為居住用地供應規模最大的三四線城市,其面臨的風險也需要警惕。

 

       100城居住用地供應規模

 

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  從目前來看,受疫情影響,可能導致房企資金面壓力增大,土地投資、交易和開工等會明顯受到影響,或因此打亂房企的投資計劃,2020年的土地投資計劃也需要重新調整。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網(www.fangchan.com)表示,土地市場是否有調整,關鍵看第一季度的疫情控制情況和宏觀經濟政策,以及房企的銷售情況和投資意愿。目前基本上可以判斷,2020年第一季度居住用地交易市場會比較冷清;而第二季度是否回暖,很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善,那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。

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