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土地市場同比“量價齊跌” 住宅均價25065元/㎡再創新高

來源:

土拍網

作者:

馬曉鈺 2020-01-10

摘要 回望2019年,南通市區土地市場供應力度降低,上半年僅成交5宗經營性建設用地,下半年開始,南通市區土地市場從“新”出發,新政策、新模式、新房企、創新高成為土拍關鍵詞,在新模式的引領下,南通市區土地市場愈加趨向平穩發展的態勢,高溢價率不再。樓市市場南通市區一直堅持“房住不炒”的理念,全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”的調控要求,就目前來看,2020年南通房地產市場預計又會是平穩發展的一年。

回望2019年,南通市區土地市場供應力度降低,上半年僅成交5宗經營性建設用地,下半年開始,南通市區土地市場從“新”出發,新政策、新模式、新房企、創新高成為土拍關鍵詞,在新模式的引領下,南通市區土地市場愈加趨向平穩發展的態勢,高溢價率不再。樓市市場南通市區一直堅持“房住不炒”的理念,全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”的調控要求,就目前來看,2020年南通房地產市場預計又會是平穩發展的一年。

土地版塊

土地市場從“新”出發,四大關鍵詞:

1、新政策:2019年年底,南通市政府發布對市區銷售價格大幅低于周邊同類產品的新建普通住宅項目實施限制轉讓措施,購房人自取得不動產權證之日起,滿五年后方可轉讓登記。限制轉讓的樓盤認定由轄區政府(管委會)申請,報市房地產工作領導小組審議確定,并采用由公證機構全程監督、全房源公開搖號的方式進行公開銷售。

2、新模式:2019年7月份,南通市區首次出現“現房銷售”條件的地塊,規定稱:當地塊單價達到規定價格區間時,未來項目實行現房銷售。目前南通市區有3宗地塊達到現房銷售要求,有3宗地塊“止步現房前一手”,須工程結構封頂后方可申請預售許可,還有1宗地塊達到規定的封頂銷售價格區間,也須在工程結構封頂后申請預售許可。

3、新房企:2019年7月份,美的首入南通市區,與弘陽以“聯合體”形式拿下港閘區R19008地塊,成交金額8.64億元,成交樓面價11057元/㎡;2019年9月份,融信首入南通,拿下港閘區R19015地塊,成交金額8.9億元,成交樓面價8537元/㎡。

4、創新高:2019年7月份,萬科拿下中創區R19012地塊,成交金額為31.49億元,成交樓面價為18406元/㎡,兩者創下南通市中創區成交金額、樓面價最高;2019年9月份,遠創置業拿下開發區R19016地塊,成交金額為37.41億元,成交樓面價為9844元/㎡,兩者創下南通市成交金額最高以及開發區樓面價最高。

成交數值分析——175.43萬㎡,252.6億元  同比“量價齊跌”

縱觀近五年南通市區土地市場成交情況,自2017年開始,南通市區土地市場就呈現了爆發增長的態勢,2018年成交總金額更是突破305億元,2019年土地市場推地節奏放緩,成交金額與成交面積相比2018年有所下降,但整體來看,土地市場依然穩中有升,多宗地塊都取得了十分優異的成績。

據土拍大數據統計,2019年南通市區共成交26宗經營性建設用地,總成交面積為175.43萬㎡,同比下降43.32%,總成交金額為252.6億元,同比下降17.29%。而住宅類地塊共計19宗,總成交面積為136.76萬㎡,同比下降42.08%,總成交金額為232.51億元,同比下降21.94%。

2019年南通市區成交26宗經營性建設用地,其中一、二季度僅成交5宗,成交總面積為26.69萬㎡,同比下降82.9%,成交總金額為21.45億元,同比下降86.86%。而下半年開始,南通市區開始回歸到土拍熱潮中,下半年共成交21宗經營性建設用地,成交總面積為148.74萬㎡,同比下降3.02%,成交總金額為231.15億元,同比上漲62.56%。

房企拿地分析——新老房企同臺唱演 積極拿地補倉活躍

據統計,2019年南通市區共有15宗涉宅類地塊由品牌房企拿下,共計12家,其中老房企占10家,分別為中海、恒大、遠創、弘陽、萬科、華潤、星湖置業、綠城、卓越置業;新房企占2家,分別為美的和融信。15宗地塊成交總面積為124.38萬㎡,成交總金額為227.67億元,平均樓面價10427元/㎡,平均溢價率27.32%。

2019年下半年是南通市區土地市場的爆發期,其中最受關注的幾場土拍是:美的首入南通,與弘陽以“聯合體”的形式成功競得港閘區61畝宅地;中海宏洋兩日連落三子,引領南通市區進入“現房銷售”時代;遠創置業37.41億元成功拿下開發區286畝“巨無霸”地塊,刷新南通市成交金額最高記錄;融信集團首入南通競得港閘區129畝宅地,成交金額8.9億元,成交樓面價8537元/㎡,溢價率12%。

2019年南通市區房企拿地一覽

區域成交分析——崇川區獨占鰲頭  8宗地攬金超106億元

2019年南通市區共成交26宗經營性建設用地,成交總面積為175.43萬㎡,成交總金額為252.6億元。其中崇川區8宗,成交總面積為44.79萬㎡,成交總金額為106.25億元;港閘區7宗,成交總面積為47.01萬㎡,成交總金額為58.26億元;開發區11宗,成交總面積為83.63萬㎡,成交總金額為88.09億元,崇川區作為主城區,發揮了極大的地理優勢,以106.25億元成為南通市成交金額最高區域。

2019年,崇川區共成交8宗經營性建設用地,成交總面積為44.79萬㎡,同比下降50.81%,成交總金額為106.25億元,同比下降22.86%,樓面均價為13580元/㎡,平均溢價率為45%;港閘區共成交7宗經營性建設用地,成交總面積為47.01萬㎡,同比下降38.57%,成交總金額為58.26億元,同比下降5.74%,樓面均價為7557元/㎡,平均溢價率為31%;開發區共成交11宗經營性建設用地,成交總面積為83.63萬㎡,同比下降41.07%,成交總金額為88.09億元,同比下降16.79%。樓面均價5354元/㎡,平均溢價率21%。

土地市場總結

整體來看,2019年南通市區土地市場盡管推地量有所下降,但相較于2018年依然有明顯的上升,中創區與港閘區地價紛紛創新高,其中中創區地價突破3萬/㎡,港閘區地價突破2萬/㎡。并且2019年有不少地塊由于金額較高,需封頂或現房才能取得預售許可證銷售,地價上漲,房企的拿地成本也逐漸上升。2020年,南通市區依然會堅持“房住不炒”這一理念,因此預計2020年南通市區土地市場又會是平穩發展的一年。

樓市版塊

商品房成交分析——成交量集中在二、三季度  9月均價再創新高

據統計,2019年南通市區商品房全年供應面積為331.59萬方,同比下降22.54%,全年成交面積為375.76萬方,同比上漲19.51%。

(以上數據來自克而瑞南通地產資訊)

整體來看,2019年南通市商品房供應面積集中在二、三季度,尤其是8月份,供應面積達到46.52萬方,成交面積也主要集中在二、三季度,尤其是9月份,成交面積達到60.39萬方,是全年成交面積最高的一個月。從上圖中我們可以看出,2019年全年,商品房整體表現基本呈現供需平衡態勢,二、三季度市場火熱,市場表現“供不應求”,而成交均價從第三季度開始逐漸上升,最高是9月份所創的23304元/㎡,均價同比上漲44.6%。

商品住宅成交分析——整體表現“供不應求” 下半年成交均價直線上升

據統計,2019年南通市區商品住宅全年供應面積為293.66萬方,同比下降21.4%,全年成交面積為325.13萬方,同比上漲35.74%。

(以上數據來自克而瑞南通地產資訊)

整體來看,2019年南通市商品住宅基本呈現“供不應求”的態勢,供應面積集中在年中,尤其是8月份,供應面積達到46.24萬方,二季度開始,成交面積大幅上升,其中成交面積最高是9月份所創的56.31萬方,成交均價也是由下半年開始直線上升,9月、11月以及12月三個月的成交均價基本持平,其中最高是11月份所創的25065元/㎡,均價同比上漲55.31%。

樓市總結

從2018年開始,各地樓市步入“調控潮”,穩定市場、控制房價成為目標。據不完全統計,2018年全國各地發布的調控政策落地約450次,而2019年全國房地產調控次數高達620次,刷新歷史記錄,同比上漲幅度高達38%。

2019年南通市區樓市整體表現“供不應求”,土地市場火熱,帶動樓市迅速回溫。而年底南通市區連發新政策,進一步推動市區樓市平穩健康發展,2020年隨著政策的進一步收緊,南通市區房地產市場將以穩定為主,預計不會出現大幅上漲或下降。

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