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超500家房企宣告破產!房地產"大洗牌"時代真的來了

來源:

全景財經

作者:

-- 2020-01-10

摘要 中國房地產行業,剛剛經歷了史上最復雜的一年! 剛剛過去的2019年,對于房地產行業而言,或許是過去十年最難的一年,也或許是未來十年最好的一年。

中國房地產行業,剛剛經歷了史上最復雜的一年!

剛剛過去的2019年,對于房地產行業而言,或許是過去十年最難的一年,也或許是未來十年最好的一年。

據中原地產研究中心統計,2019年全年,全國合計出臺的房地產調控政策次數多達620次,刷新歷史記錄,在2018年的基礎上增加了38%。

7月30日,對房地產的定調上升至最嚴時刻,中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

“風來了,豬也能飛上天,風停了,摔得最慘的也是豬”。2019年,中小房企也經歷了有史以來最危險的一年。

據人民法院公告網的公告顯示,2019年宣告破產的房地產相關企業數量多達525家,且進入2019年下半年之后,破產房企數量正在增加,12月份創下全年最高點。

 

 

可見,2019年的中國房地產行業,比以往任何一年的情況都更復雜。

 

2019年,誰賣房最猛?

滄海洪流,方知誰在逆流而上。2019年,在最嚴調控政策之下,中國房地產行業的競爭更趨激烈,“大魚吃小魚”的趨勢正在加快。

據中指研究院的統計數據顯示,2019年1-12月,中國房地產企業銷售榜前三名分別為碧桂園、萬科、中國恒大,全口徑銷售金額分別高達7715億元、6312億元、6262億元,行業TOP3合計賣房金額超2萬億元。

而,2019年銷售前20的房企合計賣房金額高達64698億元,其中,多達19家房企于2019年實現正增長。

 

 

其中,世茂房地產由2018年的第11位,首次殺入TOP10的陣營,龍湖則被擠出TOP10,其他龍頭房企的排名相對穩定。

而TOP20的洗牌則更為激烈,2018年排名第20位的泰禾集團(000732),于2019年的寒冬中遭遇滑鐵盧,全口徑銷售金額僅808.7億元,較2018年大幅下滑38%,排名更是大幅掉至第42位。

另外,2018年排名17位的綠城中國,于2019年的銷售排名也大幅掉隊,排在第24位。金科集團、中國金茂、中梁控股則在2019年逆勢闖入TOP20。

行業競爭愈演愈烈,2019年,房企TOP3的門檻突破6000億元,TOP10的門檻為2425億元,較2018年提升21%。

 

 

圖片來源:中指研究院

 

2019年行業集中度加速提升的同時,房地產的“千億軍團”繼續擴容。34家房企的銷售金額突破1000億元,較2018年增加4家。

而在行業寒冬之下,2019年中國百強房企的銷售增長也在大幅“失速”。

據克而瑞研究院數據顯示,2019年,TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%,較2018年增速大幅放緩,更是連續四年下滑。

 

 

分季度來看,2019年第四季度,所有房企的權益銷售金額增速最高,達到11.7%。而當時,以恒大、碧桂園為首的頭部房企,加大推盤力度、且推出了一定程度的降價促銷方案。

可見,百強房企的2019年的6.5%增速,完成的并不容易。

 

2019年,誰拿地最猛?

賣房回籠資金,是房地產行業的防守之舉,而拿地,則消耗資金,是進攻之舉。

2019年,土地成交規模回到近十年低位,房企繼續謹慎拿地,全年百強房企拿地銷售比降至0.34,較2018年繼續下滑,與2017年高峰也相距甚遠,2019年第四季度,近30%的房企拿地數據為0。

但,42%的土地貨值,被TOP10的頭部房企收入囊中,強者恒強的格局,未來將更為明顯。

那么,2019年,誰在兇猛進攻呢?

部分頭部房企、國企拿地積極性最高,中海、綠地、世茂等拿地金額同比不降反升,且年末大舉并購。

據克而瑞研究中心數據顯示,2019年1-12月新增土地貨值最高的3家房企分別為碧桂園、融創中國、萬科,對應金額分別高達7398.7億元、7349.7億元、5572.6億元,但較2018年同比分別下降25.9%、16.3%、16.9%。

 

 

可見,面對2019年極為復雜的行業格局,頭部房企們的拿地也非常謹慎,TOP15房企中多達10家房企的新增土地貨值同比下滑。其中,中國恒大的新增土地貨值僅2383.1億元,較2018年下降幅度超69%。

TOP15房企中,亦有部分房企在2019年拿地兇猛。其中,綠城中國、世茂、金科集團的新增土地貨值同比增長分別高達80.3%、49.6%、43.7%。

而,TOP50以下的房企,受限于資金和自身規模不足,2019年拿地更加謹慎。

同時,2019年土地拍賣市場亦頻頻遇冷。而更多的頭部房企正加大并購力度,有效降低拿地成本。其中,融創中國先后以67億元收購新湖中寶項目、以152.69億元收購云南城投51%股份,一度震驚房地產市場。

另一個房企拿地謹慎的表征:百億企業轉向聚焦一二線城市,三四線城市占比減少。

 

 

2019年以來,多家房企明確提出重新聚焦一二線的策略。同時,數據顯示,2019年,50家百億代表企業在二線城市拿地面積占比超50%,三四線城市的拿地面積占比則下降至46.8%。

 

大洗牌時代來了,525家房企破產

由于銷售艱難、融資緊張等多方面因素,2019年房企的拿地態度更為審慎,工作重心集中在降負債、降杠桿、促銷售……

越來越多的房企意識到,保證現金流的穩定才是房企“生存”的。一位TOP10的房企老總更是感慨,“保持現有規模重要?還是活下去重要?當然是活下去!”。

眾所周知,房地產是典型的資金密集型行業,高周轉、高負債、高杠桿的“三高”是最鮮明的特點。

一旦融資渠道被切斷,高負債率的中小房企們,大概率將會遭遇生存困境。

2019年以來,房地產融資政策持續收緊,銀保監會等機構密集發聲強調防范房地產金融風險。信托、銀行貸款、公司債、海外債等融資渠道,受到的限制越來越多,部分中小房企的資金鏈一度瀕臨斷裂。

 

 

全國已經出現多起房地產相關企業破產的案例。通過人民法院公告網查詢,2019年全年已宣告破產的房地產相關企業數量超過525家。

 

 

而破產名單中,基本都是不知名的中小房企。大多數只是曾經有過涉房地產業務,這樣的企業破產倒閉,對房地產行業的影響相對有限。

2019年,房地產行業經歷了史上最為復雜的一年,這也將成為未來行業的轉折點。

有分析人士指出,穩字當頭的2020年,將繼續嚴控金融風險,房地產行業大概率不會有系統性機會,行業內部的“廝殺”將更加激烈,房地產行業集中度將進一步提升。

“未來房地產市場顯然只屬于前30強。”2019年的一次業內聚會上,某知名房地產行業大佬如此感慨。

同策咨詢顧問總監張宏偉預測,未來,中小房企被淘汰是必然趨勢,以傳統住宅開發為主要經營領域的中小型房企中,80%-90%都將被淘汰,大型房企將會占領房地產市場的天下。

對所有房企而言,如何在奔跑中保持穩健與安全,在行業增速下滑中尋求更多的市場份額,或許關系到未來的生死的問題。

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