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利潤承壓倒逼開發商精細化運營 多房企拓展新賽道

來源:

證券日報

作者:

-- 2020-01-09

摘要 在風云變幻的市場中,房地產市場今年艱難前行,但仍有充分的時間和空間。 伴隨著房地產行業由粗放發展轉向精細化運營,“投資美好生活”成為終極目標、城鎮化率大有空間、存量資產有待挖掘、戰略性新興產業方興未艾,面對這樣的全新市場,讓地產的航船,平安駛向2020年,是房地產行業的當務之急。

在風云變幻的市場中,房地產市場今年艱難前行,但仍有充分的時間和空間。

伴隨著房地產行業由粗放發展轉向精細化運營,“投資美好生活”成為終極目標、城鎮化率大有空間、存量資產有待挖掘、戰略性新興產業方興未艾,面對這樣的全新市場,讓地產的航船,平安駛向2020年,是房地產行業的當務之急。

 

聚焦精細化運營

強化全面預算管理

眾所周知的是,地產企業是以資金為王的行業,資金融資方式對整個企業發展非常重要。中泰證券數據顯示,2019年房企發行公司債2963.40億元、ABS發行2458.94億元,合計發行5422.34億元,占到房企公開市場融資的69.69%,交易所市場成為房企融資的首選市場。

“債券市場完全是由政策端決定的一個市場。”日前,在以“賽道升級 融變求新”為主題的“第十一屆地產中國論壇”上,中泰證券投資銀行債券與結構融資執行總經理鄧文表示。

明源地產研究院副院長吳浪雄在會上指出,面對宏觀視角、嚴控慢松、精準調控、嚴管資金、產業共生等五大房企發展新常態,房企在構建精細化運營體系過程中,需要從經營提效、客戶服務提升、數字化運營以及全面預算視角四個方面著手。

在融資環境趨嚴從緊的當下,面對利潤被擠壓的現狀,房地產企業可進一步進行全面預算的大運營管理。“這個過程將收入、成本、效率無壓力或無依賴的傳遞每個人心中,讓每個人的工作過程中有效的落實下去。”吳浪雄認為。

拋開融資艱難的問題不談,在業務聚集上,房地產企業也有了新的思考。比如,令很多企業感到焦慮的是,到底應該堅持原來的主業,還是更傾向于多元化的選擇?

 

做大開發主業

適當開拓多元化新賽道業務

“城市化的發展導致人口往城市轉移,就業形勢也隨之發生改變,中國房地產發展還有很長的路要走。”中國葛洲壩地產總經理助理徐海倫認為,不要認為這幾年房價不漲了,不代表房地產不發展了,不應該做過多房地產主業之外的多元化發展。

對此,億達中國高級副總裁于大海持相反觀點。他認為,新經濟形勢的轉變,致使賽道擴容升級成為必然。多元化實施過程中,應該選擇那些受政策干擾少、市場波動小、現金流相對穩定、和房地產調控周期適當錯位的一些新的業務、新的賽道。

“未來一定是從開發向服務向資產管理方面走,是帶有一些服務性的嘗試。開發商的現金流要好,一方面拿一些‘水’嘗試其他行業,另一方面是給客戶提供全生命周期服務和生活服務,這個邏輯是自上而下的。不管是誰,對于多元化的探索,可以保持一定的寬容度,企業有一定的容錯機制、試錯機制。”泰禾集團副總裁全忠指出。

金輝集團總裁助理冷捷則認為,在思考多元化之時,更多還是思考本身多元化產業之間,以及既有房地產主業之間的關聯度,也不能跨界太多,房地產基因轉型為互聯網,這樣的跨界太快了,更多是做和傳統“房地產+”相關的內容。

“多元化的結構主要分為四類:相關多元化、不相關多元化、橫向多元化和縱向多元化。”領地集團助理總裁兼品牌總經理姚科表示,“在與地產相關方面做圍繞地產主業的布局,縱向多元化打通后,將形成內部的二八模式減低成本;而不相關多元化,比如大健康方面,亦有其核心能力與資源支撐。”但姚科亦承認:“多元化與專業化,本來就是一把雙刃劍。”

總體來看,多家房企高管的共識是,控制成本管理、降低企業杠桿率、提高產品力水平是2019年大部分房企正在解決的問題。一些房企融變求新:合理控制現金流,放慢擴張速度,來換取企業更好的發展;一些企業賽道擴容升級:在壓力之中有意識地進行企業轉型,轉變開發理念,升級運營模式。

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