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房貸上行趨勢不變,長三角與珠三角,房價怎么波動?

來源:

21世紀經濟報道

作者:

-- 2019-11-22

摘要 伴隨著房貸利率新政、全球范圍內貨幣寬松等多重國內外因素影響,市場對于房貸利率與樓市的走勢有所“遲疑”,不少剛需者也持觀望態度,等待明確信號。而房貸利率或將有所松動,以及樓市有望迎來春天的判斷也一直存在。

伴隨著房貸利率新政、全球范圍內貨幣寬松等多重國內外因素影響,市場對于房貸利率與樓市的走勢有所“遲疑”,不少剛需者也持觀望態度,等待明確信號。而房貸利率或將有所松動,以及樓市有望迎來春天的判斷也一直存在。

 

但從多份相關機構出具的報告看,房貸利率仍維持上漲趨勢。 比較來看,10月房貸利率水平延續了前四個月的上行趨勢,但上行幅度有所減緩,下行的城市數量有所增加。而易居房地產研究院發布的一份報告指出,10月份,全國首套房貸款平均利率為5.52%,已連續5個月小幅上升。

 

21世紀經濟報道記者調查北上廣深與多個房貸熱門城市發現,相較10月,11月房貸利率整體波動不大,一線城市多維持平穩,部分二三線城市房貸出現緊張,甚至部分銀行停貸。

 

長三角與珠三角房貸差異

 

融360大數據研究院的監測數據也顯示,2019年10月全國首套房貸款平均利率為5.52%,相當于相應期限LPR水平加點67BP,環比微升0.01個百分點,同比下降0.19個百分點,已連續5個月小幅上升。

 

從整體數據情況看,融360大數據研究院《2019年10月中國房貸市場報告》指出,10月全國房貸利率上漲的形勢有所放緩,8個城市首套房貸款利率水平有所下調。一線城市全部進入全國首套房利率最低十城市名單,其中,北京和廣州的房貸利率水平略有上漲,上海和深圳地區則有所下降。

 

但在二線城市中,融360數據顯示,2019年10月首套房貸利率水平環比上漲和持平的城市數量有所減少,鄭州和南寧10月漲幅最大,環比超過10BP;首套房貸利率水平破“6”城市增至4個:南寧、鄭州、蘇州和武漢。

 

21世紀經濟報道記者從全國范圍內局部調查,在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,主流銀行的房貸利率均未調整。而在二線城市中,主流利率下行并不顯著,不少區域出現了額度緊張甚至停貸。

 

其中長三角等地區城市較為集中。

 

早在10月,南京就傳出部分銀行停貸消息,雖然銀行多數給出回應為放款較慢,但南京地區某中介告訴記者,放款延后屬實,10月份申請的貸款等待至少2個月。目前實際情況等同于停貸,放款排隊已到明年3月。此外,2019年12月15日至年終結算日也多不再放款。

除南京外,無錫也在近日傳出多家銀行停貸。據無錫一位房地產中介人士介紹,目前無錫房貸政策也在進一步收緊。首套房方面,3成首付需要審核客戶資質、流水等各種相關信息,手續時間較長;部分銀行也提高了二套房的首付比例,幾家大行和城商行都將二套首付比例調至5成。

 

此外,無錫目前大部分銀行的放款過程依舊較慢,比如某東南區域的一家城商行,放款需要4個月以上,根據時間推算,最早也要到明年2月份后才能放款。但目前各大銀行房貸利率穩定,首套房利率5.9%、二套利率6.15%依然為市場主流。

 

蘇州則維持高利率。蘇州當地一房產中介表示,目前蘇州主流銀行首套利率普遍在加點128BP,即6.13%左右(上浮26%),與上月基本持平,放款周期在2-3個月以上,并已有兩家股份行出現額度緊張無法放貸的情況。

 

是否意味著房價即將進入下行周期

 

對于房貸利率的未來走勢,分析人士多認為年內難以放松。

 

融360大數據研究院分析師李萬賦認為,房貸利率執行水平上看,10月房貸利率水平延續了前四個月的上行趨勢,但上行幅度有所減緩,下行的城市數量有所增加。房貸利率水平短期內受LPR影響不大的結論已經初步驗證,后期LPR的調整大概率也不會帶來房貸利率的較大波動。但考慮到年底兩個月銀行的信貸額度較為緊張,預計年底前房貸利率仍會略有上漲或保持穩定,下行的可能性較小。

 

令許多購房剛需者感到振奮的是,近期部分城市房價似乎出現下行跡象。房價會跌嗎?也是不少購房者購房前必問的話題。

 

從21世紀經濟報道記者拿到的11月第二周某房產中介二手房成交價格看,統計的20個房市熱門城市中,15個城市成交均價有所下行,5個城市有所上行。

 

但這是否意味著房價即將進入下行周期?

 

局部看,近期也存在一定刺激房市的因素。比如近日深圳豪宅稅的調整,把所有144平米以內的住宅都認定為普通住宅,直接引發了深圳市不少大戶型住宅房價上調。

 

但整體看,大部分城市房價仍維持橫盤。

 

珠海某股份行信貸業務人士告訴記者,從珠海本地情況看,房貸和樓市均維持穩定。確實近期有一些低價房、特價房放出,但這并不意味著整個房價將下行,更準確地說是增速放緩。

“不存在房價大規模下行的基礎。”他指出。

 

而對于未來的樓市,他認為,相較于房價下跌,更可以確定的是國內樓市近幾年都不存在房價大漲的基礎。在樓市供需關系總量已經平衡的基礎上,樓市行情結構性分化的階段已經到來。整體來說,閉著眼睛買房,都能大賺的時代已經過去了。

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