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2019年1-9月南昌市房地產分析報告

作者:

土拍網 2019-10-22

概述

土地市場方面,2019年1-9月南昌市(含贛江新區)共計成交102宗經營性用地,總成交面積331.78萬㎡,成交金額262.69億元。與去年同期相比下滑較為明顯,其中成交面積跌幅近三成(-28.73%),成交金額下滑11.07%。總體上看,2019年前三季度南昌土地市場供地量大幅降低,土地市場略顯冷清。

 

樓市方面,今年1-9月南昌市區新建商品房網簽41121套,同比增加3561套,同比上漲9.48%;網簽面積約485.74萬㎡,同比增加74.11萬㎡,增幅18%。樓市呈現穩中有升的態勢,房價增幅節奏較為平緩,整體樓市表現穩健。近年來“房住不炒”的政策調控效果顯著,南昌樓市穩中向好。

 

土地篇

 

1.1-9月成交331.78萬㎡ 同比跌幅近三成

 

 

據土拍大數據統計顯示,2019年1-9月南昌市(含贛江新區)共計成交102宗經營性用地,總成交面積331.78萬㎡,成交金額262.69億元。與去年同期相比下滑較為明顯,其中成交面積跌幅近三成(-28.73%),成交金額下滑11.07%。

 

 

從每月成交趨勢來看,一季度成交量表現平穩,二季度成交量為前三季度的最高值,三季度土地市場明顯開始轉為冷清,供地量大幅減少,成交金額下滑明顯。其中7月成交總金額僅高于2月(需考慮2月天數較少以及春節假期),為17.08億元,主要是由于該月南昌市區無供地,成交均分布于縣城。

 

2.主城區穩居首位 南昌縣土地價值上升

 

 

從區域成交情況來看,南昌主城區依然穩居第一的位置,成交面積144.85萬㎡,占總量的43.66%;成交金額163.04億元,占總量的62.07%。此外,進賢縣以56.51萬㎡的成績排名成交面積第二,占總量的17.03%;而排名成交金額第二的是南昌縣,為33.63億元,占總量的12.8%。

 

 

1-9月南昌主城區各個區域均有成交,其中高新區以成交面積36.23萬㎡,成交金額48.87億元位列第一,紅谷灘新區和青山湖區分列二、三位。從涉宅地塊樓面均價來看,最高的區域為青云譜區(僅成交1宗地),樓面價10638元/㎡;其次為紅谷灘新區,樓面均價7519元/㎡;第三位是青山湖區的7233元/㎡。

 

3.優質地塊競爭激烈

 

 

從品牌房企拿地數據可以看出,1-9月拿地最多的房企是綠地,在安義縣拿下604畝地塊繼續打造綠地安南小鎮項目。其次為中駿在進賢摘得的4宗商住地塊,總面積360畝,耗資18.07億元。接著是萬科,在贛江新區以底價拿地325畝,將打造萬創城項目。

 

拿地排名4-10位的房企為新力、融創、聯發、弘陽、龍湖、旭輝和力高。多數房企拿地還是瞄準了熱門區域,如紅谷灘新區、青山湖區等,此外,房企拿地競爭越來越激烈,多宗地塊均為溢價成交,數十家房企競爭同一宗地也屢見不鮮。

 

4.高溢價地塊增多 土地價值大幅提升

 

 

回顧1-9月土拍情況,涉宅用地樓面價TOP10中,有2宗地塊突破萬元,這與去年同期情況持平,但樓面價超過9000元的地塊今年達到了4宗,去年僅有1宗。此外,溢價率超過50%的地塊達到了7宗,去年這一項數據為3宗。總體來說,今年1-9月開發商們對于優質地塊的競爭還是比較激烈的,土地價值明顯得到了提升。

 

根據供地計劃,截止2019年9月30日,南昌市僅安義縣已超額完成今年全年計劃,進賢縣完成率57.02%,其余區域均未達半數。

 

樓市篇

1.1-9月市區新房網簽41121套 同比增9.48%

 

 

據土拍大數據統計顯示,2019年1-9月,南昌市區(不含南昌縣、新建區、安義縣、進賢縣,下同)新建商品房網簽41121套,同比增加3561套,同比上漲9.48%;網簽面積約485.74萬㎡,同比增加74.11萬㎡,增幅18%。(備注:2018年4月21日至5月20日30天期間,南昌房管局官方網站并未更新任何成交數據,故同比數據僅供參考)。

 

與2016年、2017年相比,2019年1-9月南昌市區新建商品房網簽量仍有明顯的降幅。

 

 

從月度成交來看,除了1月份成交量相對較低之外,2-6月南昌市區新房網簽量數據較為穩定,起伏非常小。到了第三季度,7-8月成交量略有下降,“金九”又出現了明顯的回升。二手房數據方面,除了2月份以外,其余每月成交量也非常平穩。

 

2.房價漲幅同比下降 新房漲3.4%

 

 

根據國家統計局每月發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看,2019年1月-8月,南昌新建商品住宅房價環比漲幅分別為0.4%、0.1%、0.6%、0.8%、0.5%、0.1%、0.5%和0.4%,房價累計漲幅為3.4%,去年同期為6.1%,漲幅下降2.7%。

 

3.南昌縣商品房銷售面積同比微增 新建區同比下跌一成

 

 

根據南昌縣統計局8月28日發布的數據,1-7月,南昌縣商品房銷售面積217.6萬㎡,同比增長0.5%。其中:住宅銷售面積160.8萬㎡,同比下降16%;商業營業用房銷售面積54.8萬㎡,同比增長133.3%。1-7月,南昌縣商品房銷售額171.3億元,同比增長2.9%。截止到7月底,全縣商品房銷售均價為7872元/㎡,同比增長2.4%。

 

根據新建區統計局發布的數據,1-6月,新建區商品房銷售面積889611㎡,同比下降11%;商品房銷售額84.49億元,同比增長16.2%。今年以來,新建區房屋施工面積增長緩慢,截止到6月底房屋施工面積為372萬㎡,同比增長31.4%,其中住宅施工面積331.5萬㎡,同比增長26.3%。

 

總體來說,今年1-9月南昌市區,包括南昌縣、新建區的樓市均呈現穩中有升的態勢,房價增幅節奏較為平緩,很明顯,整體樓市表現穩健,足以看出近年來“房住不炒”的政策調控效果顯著,南昌樓市穩中向好。

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